大金が動くマンションの大規模修繕

   

10年後の大規模修繕

 

マンション購入時には大規模修繕のことなど深く考えないかもしれない。なにしろ10年後のことですから。そんなこともあるのだろうな、の一つに過ぎなかったかもしれない。
でも10年って、あっという間です。まず、マイホームを手に入れたとはしゃいでいるうちに5年ぐらい過ぎてしまいます。
ちゃんとした業者が建てて販売する物件だったらそんなに問題はないと思いますが、場合によっちゃ、今設定されている修繕積立金じゃ予算が足りなくなることも十分あり得る、ということは認識していたほうが良いと思います。また、入居率が悪くても積立金は貯まりません。そのあたりもお忘れないように・・。

 

高層タワーマンション

 

例えば、ちょうど10年ぐらい前からどんどん建ち始めた高層タワーマンション、そろそろ修繕時期のラッシュだと思うが、足場の組めないような高いマンションだと、大規模修繕費も跳ね上がる。
その修繕積立金をどう割り振っているのかも気になるが、多分うちのマンションのように占有面積で割合を出しているのではないと想像します。もし、同じように占有面積で修繕費の割合を配分しているのだとしたら、むちゃ不公平感あります。
高層階のせいで大規模修繕費用が跳ね上がっているのだとしたら、修繕費も分譲価格の比率で決定するのが妥当ですよね。

 

条件の良いマンションでも予算はぎりぎり

 

うちのマンション、20階以下なので、足場組みだけでなんとかなりましたが、それでも設計業者お薦めのA案を実施するには予算不足で、しかし最安のC案ではないB案に落ち着きました。(これも織り込み済み?)
それで、1軒あたりおよそ100万円弱という予算に落ち着きました。
総戸数二百数十戸で、ほぼ空家率は1%以下のマンションでもこんなものです。
小規模のマンションや高層タワーマンション、不人気で空家率の高そうなマンションなどは、購入を検討するときは大規模修繕積立金にも留意しておくほうが良さそうです。先日テレビでやっていましたが、デザイナーズマンションなど、外観重視で複雑な構造のマンションも要注意みたいです。

 

足場組み

 

大規模修繕前夜の理事会

 

さて私の場合、幸いなことにといったら怒られるかもしれませんが、大規模修繕に向けての準備年度の前の年に、初理事かつ理事長やりました。実際、大規模修繕に向けての年度と実施の年度の理事長なんて悲惨です。修繕業者と管理業者の都合でほぼ一方的に進行し、責任ばかり多い上、その他の日常案件が大幅にカットされ、理事の出席率ガタ落ちで理事長ばかりすることが多い。申し訳ないけど前年で幸いでした。

私が理事長をやった年と、その翌年の理事会が、別物じゃないかと思うぐらい違っていました。
まず、私がやった年は役員を除く理事の過半数が実際に出席していないとその理事会は有効でないとしていたので、出席率の向上を求めており、ここではこのやり方なんだなと思っていたところ、管理委託業者の担当が替わった翌年は、出席がなくても委任状が出ていればOKと、原則どおりの解釈をされ出席率激減です。
そりゃその方が一般的でしょうが、なんか納得し難い。

これでGOにするという重要な決定の日も実出席は3人という最低の状態で行われました。さすがに修繕設計業者からさえ苦言が出るほどでしたが、管理委託業者はひたすら進行に尽力していました。
今はそこそこの出席率みたいだけど何か対策したのでしょうか。あの大規模修繕に向けてのみの理事会なんて面白みもなく、退屈なだけなので委任状で済ます人の気持ちも分からないでもないですけどね。

 

回る、回るよ金が回る

 

そりゃぁ、2億円が動くのですからその金に食らいつくしかないのでしょうね。うちのマンションは12月に定期総会があるので、そこを基準にどうしても年度内に決定というのがどこかの至上業務命令だったのかな。
前の年度では数百万の決定をするのでも、何度も見積もりを取り直してやっと決定するという感じだったのですが、大規模修繕ではひたすら流れるように運ばれてしまった感がありました。理事側でも、やらないオーラは出しにくい雰囲気になってしまっていました。

 

なんで夏のさなかにベランダ閉鎖!

 

おかげで7月まで施工が続く計画となり、実際には多雨などで2~3ヶ月延長になり、我が家でも6月末から7月始めにベランダを封印されるという結果になりました。足場は8月になってようやく解体されるという始末。
住民の利益後回しにしてでも、1年度内に決定してしまわなければならなかったのか。

お金だなぁ、こりゃ。

 

養生

 

だいたいね。うちのマンションはデベロッパーの子会社が管理委託されており、最終的に、大規模修繕も系列会社が実施することになった。相見積もりも取り、公平にやっているという手順を踏んでいるとはいえ、どこか納得のいかない臭いがプンプンとしておりました。

 

ベランダ閉鎖

 

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